Договор за аренда и наем на земеделска земя

Доста често клиенти бъркат и не отчитат разликите между договор за аренда и наем на земеделска земя. Това са  начините да се отдаде за възмезно ползване земеделска земя. Двата договора обаче не са идентични и за тях има различни правила и изисквания. Масово, предвид по-строгите правила и по-дългия минимален срок на арендния договор, се сключват ежегодни договори за наем. Към тях изискванията за форма са значително по-облекчени.

Какво представлява договорът за аренда

На първо място следва да се отбележи, че има специален Закон за арендата в земеделието. С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане.

Специфика е, че добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им.

Форма и срок на договора за аренда

Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.

Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот. Допустимо е разбира се да има упълномощаване, като  лицето трябва да е упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Всеки получава дължимото му по договора според своите части.

Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно. Нотариусът извършва проверка дали са спазени изискванията страната да притежава изцяло или повече от 50% от земята или да е пълномощник на такова лице.

Договорът за аренда се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Към акта, подлежащ на вписване, се прилагат издадените скици на имотите.

Арендно плащане

Арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти.

Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендното плащане е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.

Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.

Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.

Какво се случва, ако арендаторът почине или продаде собствеността си?

Няма автоматично правоприемство, това следва да се уговори в договора. Ако е уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендатора го заместват като страна. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник.

Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.

Приобретателят не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.

 Прекратяване на арендата

Договорът за аренда се прекратява:

1. с изтичане на срока, за който е сключен;
2. при неизпълнение – по общия ред, доколкото в Закона не е предвидено друго;
3. по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
4. с едностранно предизвестие – в предвидените в Закона случаи;

5.със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;

6. по други причини, посочени в закона

Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

Договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години.

Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице.

Ако арендният договор се прекрати преди изтичане на стопанската година, арендодателят дължи стойността на още неотделените, но подлежащи на отделяне плодове, когато договорът се прекрати не по вина на арендатора. В случай, че стойността на плодовете  не може да бъде определена, арендодателят дължи обезщетение за направените от арендатора разходи.

Договор за наем на земеделска земя

Предвид доста по-голямата си гъвкавост, този договор е масово сключваният за по-малки земи. Неговата уредба е в Закона за собствеността и ползването на земеделски земи.

За разлика от арендата, който има задължителен минимален срок, наемът има допустим максимален срок – 10 години, освен ако не се касае за търговска сделка.

Много съществена подробност, която масово не се знае, е че договорът за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице.  Това е изключение от стандартните правила за управление на мнозинството при съсобствени вещи. Ако договорът е до една година, делът на съсобственика, който скючва договорът е без значение.

Съсобствениците, които притежават 25 или дори 50 % от общите части от земеделска земя имат право, съгласно разпоредбата на чл. 229 от ЗЗД, да извършват само действия на обикновено управление. От тук следва изводът, че лица със съсобственост в тези граници,  могат да сключват договор за наем за срок, не по-дълъг от три години.

Форма на договора за наем на земеделска земя

Договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните. Те се вписват в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите. Към актовете, подлежащи на вписване, се прилагат скици на имотите.

Договорите за наем със срок до една година се сключват в обикновена писмена форма.

Прекратяване на договора за наем на земеделска земя

• по взаимно съгласие на страните
• с изтичане на уговорения срок
• с едномесечно предизвестие, отправено от всяка от страните – ако е сключен без определен срок;
• при неизпълнение – по общите правила на ЗЗД.

И  договор за аренда и наем на земеделска земя  са основание за  получаване на подпомагане на земеделските производители. Често обаче проблеми възникват поради факта, че само един от съсобствениците на земеделските земи отдава под наем или ако притежава нужната квота – под аренда, напрактика без знанието и съгласието на останалите съсобственици. Поради факта, че съсобственик с по-малко от 25% или толкова може да отдаде под наем земята, често тя се оказва отдадена в цялост под наем на различни кооперации едновременно. Това създава определени проблеми както относно подпомагането на производителя, така и в отношенията между съсобствениците. Затова препоръчително е, при възможност, съсобствеността да се прекратява с делба и всеки да управлява и разполага със собствен имот без наличие на съсобственост. Все пак, ако това е невъзможно, е добре съсобствениците да изберат един техен представител и да го упълномощят със съответни рамки да управлява земята.

Настоящата статия не представлява правна консултация и има само информативен характер. Ако се нуждаете от правна консултация за сключване на договори, се свържете с мен на посочените контактни форми.