Модели на управление на етажна собственост  

Напоследък често имам запитвания относно възможните модели на управление на етажна собственост. От една страна въпроси се повдигат поради все по-честите регистрации на Сдружения на собствениците във връзка с участие по европейски програми за саниране или за достъпна околна среда. От друга – все повече собствениците предпочитат организираната правна форма на сдружението или пък избират професионален домоуправител.

Формите за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, които Законът за управление на Етажната собственост /ЗУЕС/ регламентира, са общо събрание на собствениците и/или сдружение на собствениците. Това означава, че са налице три алтернативни модели за управление на етажна собственост, а именно:

➢ от Общо събрание на собствениците /ОСС/

➢ от Сдружение на собствениците /СС/

➢ смесена форма – успоредно от ОСС и от СС.

1. Управление на етажната собственост от общо събрание на собствениците (ОСС)

Една от формите за управление на ЕС е ОСС. Тя е и най-позната, защото е най-старата. Тук органите на управление са Общо събрание и управителен съвет или Управител. Контролният съвет няма задължителен характер, т.е.  общото събрание взема решение за наличие на такъв орган на управление.

Мандатът на Управителния съвет/ Управителя е до 2 години. При изтичане на мандата, Управителя продължава да изпълнява функциите си до избор на нов.

Законът предвижда, че избор на нов управителен съвет (управител) се провежда не по-късно от датата на изтичането на мандата. Управителният съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет (управител). Така се гарантира, че етажната собственост няма да остане без управление.

По решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тези на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1. За фирмите, които предлагат професионално управление има съвсем нова регламентация, касаеща вписването в нарочен регистър. Сред новите моменти в ЗУЕС са създаването на единна информационна система и регистър на професионалните управители на етажна собственост, както и регистър на етажната собственост, съдържащ данни за:

– сдруженията на собствениците на територията на Република България;

– управителните съвети (управителите) на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост на територията на Република България.

Измененията в този смисъл влизат в сила в края на 2024г.

2. Управление на етажната собственост от сдружение на собствениците (СС)

 Друга форма за Управление на ЕС, регламентирана от ЗУЕС, е сдружението на собствениците (СС). СС е юридическо лице, което се създава по реда и за целите на ЗУЕС. То „може да се създаде за един или повече от един вход на сграда или за няколко сгради в режим на етажна собственост, които са изпълнени при свързано застрояване.“. Предмет на дейност на сдружението е управление на общите части на етажната собственост.

Важно е да се отграничават СС с предмет на дейност „управление на общи части на ЕС“ от такива със специален предмет на дейност като „усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост“. Такива СС обичайно се създават за участие в програми за саниране или финансиране по проекти за достъпна околна среда. Вторият тип СС се учредяват с конкретна цел и обичайно са ограничени със срок на действие до изпъленение на проекта. В тях обичайно и не участват всички съсобственици в ЕС.

Ако СС е с предмет на дейност „Управение на етажна собственост“ и в него участват всички съсобственици, то тогаваа органите на сдружението изцяло заместват Общото събрание на етажните собственици и неговите управителни органи. В случай, че в самото СС не участват всички съсобственици и/или то има смесен предмет на дейност, то ОС на съсобствениците може да реши управлението да се поеме от органите на сдружението. Това обаче може да стане само с решение на ОС, взето по надлежния ред.

Съгласно чл. 34, ал. 11 от ЗУЕС „Когато сдружението е учредено от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа, управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът) и касиерът на сдружението изпълняват правомощията на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на етажната собственост.“. Законът автоматично прехвърля функциите на тези органи на управление на етажната собственост като функции на аналогичните органи на управление на СС. Имайки предвид, че в общото събрание на етажната собственост членуват всички собственици, а когато всички те са членове и на общото събрание на СС, съставът на двете общи събрания съвпада изцяло. Следователно общото събрание на етажната собственост е и общо събрание на СС. Наред с правомощията, характерни за общото събрание на етажната собственост, общото събрание на сдружението приема решения за сключване на договори с трети лица, за промени в споразумението за създаване на сдружението и за прекратяването му

Това е случаят, при който управлението на етажната собственост се управлява от СС като форма на управление. Контролният съвет тук е задължителен орган. Ползвателите на самостоятелни обекти в сградата обаче са изключени. Те имат право да участват с право на глас в общото събрание на етажната собственост, тъй като законът не допуска участието им като съдружници в сдружението по чл. 25 ЗУЕС.

3. Управление на етажната собственост от общо събрание на собствениците (ОСС) и от сдружение на собствениците (СС) – комбинирана форма

 Чл. 34 ал. 9 от ЗУЕС гласи, че по решение на общото събрание на собствениците и на сдружението правомощията на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера могат да се възложат на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на сдружението.

Това означава, че при създадено СС, в което не членуват всички собственици, функциите на управителния и контролния съвет на етажната собственост могат да се поемат от аналогичните органи на управление на СС, но само при наличие на взето такова решение. Следва да има решение и на ОС, и на СС в този смисъл, взето по легитимен начин.  В този случай задължително съществуват две общи събрания. Броят (един или два) на останалите органи на управление зависи от решенията на двете общи събрания.

Двете структури могат да функционират напълно самостоятелно и паралелно. Всеки изпълнява своите функции и работи в пределите на своята компетентност. Възможно е и УС, и КС да се поемат от тези на сдружението. Допустимо е и да се прехвърлят само част от правомощията на органите, а други да се запазят. Всичко зависи от волята на етажните съсобственици.

В заключение може да се обобщи, че кои модели на управление на етажната собственост ще се избере от етажните съсобственици, зависи от тяхната воля и цели. Със сигурност е препоръчително да се избягва комбинираната форма. Тя води до редица усложнения и евентуално излишно дублиране на функции.

Настоящата статия не представлява правна консултация и има само информативен характер. Ако се нуждаете от правна консултация относно управление на етажна собственост или пък искате да проведете медиация по спорни въпроси от управлението, се свържете с мен на посочените контактни форми.