Новите моменти в Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/

В бр. 82 на Държавен вестник бяха обнародвани мащабни изменения и допълнения в Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/. Новите моменти са много и съществени и като цяло са насочени към по-лесно взимане на решения на Общото събрание, по-голяма отчетност и прозрачност в управлението и по-категорични задължения на живущите. Не всички изменения влизат едновременно в сила, но повечето от тях вече действат от 29.09.2023г.

ПРОМЕНИ, КАСАЕЩИ ОБЩОТО СЪБРАНИЕ

Собствениците вече ще са длъжни да участват във вземането на решения от общото събрание на етажната собственост – лично или чрез пълномощник.

Най-съществената промяна е изменението в кворума на събранието, който се намалява от 67% от идеалните части, на 51%.

Общото събрание /ОС/ се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 – 4 и 7 от Закона.

Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 26 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Досега се изискваше 33 на сто в тази хипотеза.

Когато едно физическо или юридическо лице е собственик на повече от 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез упълномощени представители собственици на най-малко 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

От 31.12.2023г с измененията на ЗУЕС се въвежда и дистанционна форма на участие в общото събрание. То може да се провежда и в смесен режим на работа – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, гарантираща установяването на самоличността на участващите лица. Участието и гласуването на тези членове се отбелязва в протокола, както и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номерът на самостоятелния обект, начинът, по който са гласували  и същността на изявленията им. В протокола от събранието задължително трябва да присъства и опис на декларациите в случай на проведено неприсъствено гласуване, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения.

Процедурата за провеждане на смесен режим на работа на общото събрание – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, се урежда в правилника за вътрешния ред на етажната собственост.

Изменения има и относно решенията, които са в компетентността на ОС и кворумът за взимането им. Най-важните са свързани с енергийната ефективност. За решения за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране – ще се взима с с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части.

За изграждане на зарядни точки за електрически превозни средства решения могат да се взимат с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части.

По решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС. Вече ще има единен регистър за т.нар професионални домоуправители.

Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна.

Въвежда се и неприсъствено гласуване за вземане на решения, влизащо в сила от 31.12.2023г за голяма част от решенията в компетентността на ОС.  В неприсъствено гласуване за вземане на решения могат да участват лица, имащи право на глас, които няма да могат да вземат участие в заседание на общото събрание присъствено или онлайн. Решението за провеждане на неприсъствено гласуване се взема от общото събрание и се вписва в протокола от провеждането му. Неприсъственото гласуване за вземане на решения се осъществява в 7-дневен срок след провеждане на общото събрание. Лицата депозират на хартиен носител собственоръчно подписана декларация пред управителния съвет (управителя) или по електронен път, подписана с електронен подпис по смисъла на чл. 13 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги. Декларацията следва да съдържа датата на проведеното общо събрание, трите имена, идеалните части, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който се гласува за всяко от предложените проекторешения от дневния ред – “за”, “против” или “въздържал се”. Декларацията се подава в 7 – дневен срок след проведеното ОС.

ПРОМЕНИ В КНИГАТА НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ /ДОМОВАТА КНИГА/

В ЗУЕС вече е въведена възможност за създаване на електронна домова книга. Всички вече ще са задължени да подават писмена декларация за вписване на данни в нея, като неподаването е скрепено с глоба. Тези промени влизат в сила също от 31.12. 2023г.

Книгата на етажната собственост може да бъде в хартиен или в електронен вариант под формата на електронен документ.

Всеки собственик или ползвател е длъжен в 15-дневен срок от придобиване правото на собственост или ползване, както и при отдаване на самостоятелния обект под наем или встъпване в друго правоотношение, допускащо пребиваване на трети лица, да подаде декларация за вписване в книгата на етажната собственост на данните, подлежащи на вписване в книгата. Такова задължение същестгвува и сега, но подаването на данни не се правеше с писмена декларация. Също така с новите изменения, неспазването на това задължение е скрепено със санкция. Собственик или ползвател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задълженията си по чл. 7, ал. 3, се наказва с глоба от 50 до 250 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 100 до 500 лв., когато е юридическо лице. Председателят на управителния съвет (управителят) вписва в книгата на етажната собственост данните от предоставената му декларация по ал. 3.

При промяна на обстоятелствата собственикът или ползвателят е длъжен да подаде декларация до управителния съвет (управителя) в срока по изречение първо за вписване на посочените данни. Декларацията може да бъде подадена на електронния адрес на управителния съвет (управителя).

В отделно обособено поле на книгата на етажната собственост председателят на управителния съвет (управителят) вписва подадените данни от всеки собственик или ползвател за притежаваните или за взетите за отглеждане животни в конкретния самостоятелен обект, които се извеждат на обществени места, а за кучетата – и номера на ветеринарномедицинския паспорт.

Образецът на декларацията за вписване в книгата на етажната собственост и образецът на книгата на етажната собственост с указания по създаването, съхраняването и поддържането и ще се утвърждават от министъра на регионалното развитие и благоустройството.

ЕДИННА ИНФОРМАЦИОННА СИСТЕМА

В сила от 29.09.2023 г. е изменението на ЗУЕС, съгласно което Министърът на регионалното развитие и благоустройството създава и поддържа регистър на професионалните управители на етажна собственост. В регистъра се вписват професионалните управители-търговци, с изключение на физическите лица – търговци по смисъла на Търговския закон или на законодателството на държава – членка на Европейския съюз, или на друга държава – страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, или на Конфедерация Швейцария. Те следва да са регистрирани по реда на този закон и да възнамеряват да извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост на територията на Република България. Вписването в регистъра по този закон е условие за извършване на дейността на територията на Република България.

За вписването в Единния централизиран публичен електронен регистър, в раздел “Регистър на професионалните управители на етажна собственост”, както и за вписване на промяна на обстоятелства, подлежащи на вписване, се заплаща такса в размер, определен по методика за определяне на разходоориентиран размер на таксите и разходването им, приета от Министерския съвет.

От 31.12.2024 г към Министерството на регионалното развитие и благоустройството се създава и поддържа единна информационна система съгласно изискванията на Закона за електронното управление и приложимото законодателство, която обединява два публични централизирани електронни регистъра:

1. регистър на професионалните управители на етажна собственост;
2. регистър на етажната собственост, съдържащ данни за:

а) сдруженията на собствениците на територията на Република България;

б) управителните съвети (управителите) на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост на територията на Република България.

В заключение, това са най-мащабните изменения на ЗУЕС от приемането му. Дали и как ще улеснят управлението и функционирането на етажната собственост, предстои да се установи на практика.

Настоящата статия не представлява правна консултация и има само информативен характер. Ако се нуждаете от правна консултация, се свържете с мен на посочените контактни форми.