Придобиване по давност на имоти частна държавна и общинска собственост

На 02.10.2024г беше постановено окончателното решение на Върховния касационен съд по  гр. дело №608 по описа за 2024г, което е от ключово значение за практиката  за придобиване по давност на имоти частна държавна и общинска собственост. У нас дълги години /от 1951г – до 1996, м. юни/ действаше забрана на придобиване по давност на подобни имоти. С промени в Закона за собствеността /ЗС/ през 1996г, Народното събрание премахна забраната и тя остана само за обекти публична собственост. Малко обаче преди да изтече срока от 10 години, който е необходим за недобросъвестно придобиване по давност на имот, парламентът въведе мораториум върху придобиването. Това се случи с §1, ал.1 от Закон за допълнение на ЗС. След това мораториумът беше многократно продължаван. При едно от продължаванията законодателят обаче леко закъсня. Това остави едни 20 дни без мораториум. Периодът може да се присъедини към необходимия период за изтичане на придобивната давност.

Конституционния съд, след жалба от Висшия Адвокатски съвет, постанови Решение, с което обяви мораториума за противоконституционен (текста на решението можете да прочете тук).  То влезе в сила от 8 март 2022 г., когато е обнародвано в ДВ. С това спряната на 31 май 2006 г. придобивна давност отново започва да тече. Така всички, които претендират, че са придобили по давност имот частна държавна или общинска собственост, вече могат да заведат дело пред съда за установяване на този факт.

Какво представлява придобиването по давност на имот?

Най-общо казано това е специфичен метод за придобиване на собственост. Когато нямате годен титул за собственост по някаква причина, то след изтичането на определен период от време /5г за добросъвестно владение и 10г за недобросъвестно владение/, можете да придобиете имота по давност. Необходимо е в този период да сте го владяли с намерение да го своите явно, необезпокоявано и непрекъснато.

Какво е делото, по което жена беше призната окончателно за собственик на основание давностно владение от 67 години?

Заведен е иск за признаване за установено по отношение на община, че ищцата е собственик на поземлен имот, ведно с подобренията в него на основание давностно владение по чл. 79 от ЗС, упражнявано в периода от 1957г. до подаването на исковата молба през 2023г.

Какво следва да се докаже, за да се установи, придобиване по давност?

За да бъде установен фактът на владението за давност, следва да се  докаже, че имотът е владян спокойно, явно, продължително, необезпокоявано и непрекъснато в период от 10г. По конкретното дело е установено, че ищцата е стопанисвала двора като собствен. Обичайно това става с  показанията на свидетели, от които да може да се направи категоричен извод за упражнявано владение със съзнанието за своене и периода му.

Необходимо е в хода на процеса да се  установи, че  например е живяно в къщата, поддържани е насаждения в двора и същият е ограден. Следва да се докаже и намерение за своене или иначе казано, това, че се третира имота като свой собствен.  Според съдебната практика, при липсата на данни други лица да са отблъсвали владението, установено от ищеца, респективно да са го отстранили от имота, по начин прекъсващ владението, следва да се приеме, че фактическата власт върху имота е упражнявана непрекъснато  за целия период /в този см. Решение № 16 от 7.02.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1246/2019 г., I г. о., ГК/.

Какви са обичайните възражения на ответника при подобни дела?

Най – честото възражение, което е направено и в това дело от ответника е, че общината е собственик и се легитимира като такъв с акт за собственост. Най-често имоти са били актувани като държавни или общински поради безстопанственост към момента на влизане в сила на чл. 6 от ЗС / обн. 16.11.1951г./. В константната практика на ВКС обаче/ решение № 321/14.10.11 г. по гр. д. № 1167/10 г. на ВКС, I ГО, решение № 269 от 03.08.12 г. по гр. д. № 643/11 г. на ВКС, I ГО/ се приема, че актовете за държавна и общинска собственост нямат правопораждащо действие. Те само констатират правото на собственост, придобито по някой от предвидените в чл. 77 ЗС способи. При липса на доказателства за владение от държавата, а след това и от общината, заявеното от последната възражение, че е придобила имота по давност, би било неоснователно.

Затова следва внимателно да се изследва как и на какво основание има акт за държавна или общинска собственост. Например самото посочване в акта за общинска собственост на обща законова разпоредба, според която определена категория държавни имоти стават общински по силата на закона, не е в състояние да обуслови извод за установеност на правото на собственост на общината.

Какви са решенията на съда по инстанциите на делото?

Първоинстанционният съд отхвърля иска. Според мотивите, „Съгласно чл. 151, ал. 2, изр. 3 от Конституцията последиците от преустановяване на мораториума ще настъпят от момента на влизане на Решение № 3/24.02.2022 г. в сила. Следователно, ищцата не е владяла 10 години процесния имот след влизане в сила на Решението на КС, тъй като неговото действие не е ретроактивно и не прогласява противоконституционност на забраната за придобиване на вещи частна държавна и общинска собственост считано от 2006 г. насам . Т.е. районния съд не отчита, че от 1996 г. до 2006 г. вече са изтекли 10 години без един ден, през които е текла давност, а с мораториума тя само е спряна. Съдът приема, че за евентуално придобиване на държавен или общински имот по давност трябва да се чака поне до 2032 г.

Според втората инстанция, е необходимо „да изтече един ден след преустановяване действието на въведения мораториум, за да е налице период от 10 години, в който, при наличие на останалите предпоставки, въпросният поземлен имот може да се придобие по давност“. Съдът отново отхвърля иска, но защото намира за недоказан елементът на своене.

Решението на ВКС

На финала на процеса, съставът на ВКС приема, че ищцата е доказала правото си на собственост върху процесния имот  на основание давностно владение по чл. 79 ЗС, упражнявано в периода от 1968г. до подаването на исковата молба през 2023г. Предвид това въззивното решение следва да бъде отменено, и вместо него постановено друго, с което предявеният на осн. чл. 124 ГПК установителен иск за собственост срещу община следва да бъде уважен.

Съдът приема, че „въз основа на установената най- късно през 1968г. самостоятелна фактическа власт, упражнявана явно, необезпокоявано и непрекъснато, Н. К. е придобил по давност правото на собственост върху процесното дворно място.  По делото няма никакви данни този имот да е бил владян от държавата, нито общината да е упражнявала фактическа власт въз основа на съставения акт за частна общинска собственост през 2010г. “

Решението на ВКС е ключово за съдебната практика. Всеки, който има подобни претенции за придобиване по давност на имоти частна държавна и общинска собственост, вече ще може да стъпи на него в един бъдещ процес.

Настоящата статия не представлява правна консултация и има само информативен характер. Ако се нуждаете от правна консултация относно придобиване на недвижими имоти, се свържете с мен на посочените контактни форми.